Uvažujete o kúpe nehnuteľnosti a neviete ako na to?

V živote hľadáme mnoho cieľov, ktoré by sme si chceli naplniť.
Ideálne je, keď je práca aj osobný život v rovnováhe.
Pomôže Vám Vaša aktuálna práca naplniť Vaše ciele tak, aby ste boli spokojní ?

Pokiaľ nie, príďte sa opýtať, čo môžete začať robiť inak, získať od života maximum.
Hľadáme posily do nášho tímu, jednoducho nestíhame „vyšetriť všetkých pacientov“ 🙂

Doktor hypotéka.

Najnovšia aktualita z dieľne zákonodarcov je pokus poslancov Mostu zviditeľniť sa, tentokrát na vlne podpory mladých rodín, vek do 35 rokov, manželia aspoň 12 mesiacov v nás vyvoláva rozporuplné, skôr negatívne emócie.

Predstavme si takýto Model: 3i byt, zrekonštruovaný za 100.000 eur.

Čo by vlastne priniesla táto úprava zákona od júla 2019?

A/
Na 15.000 eur musia banky ponúknuť zvýhodnený úrok 1% (toto dnes štandard v niektorých bankách), doba fixácie = doba splatnosti úveru (toto je veľké plus)
B/
zvyšok úveru napr 85. 000 eur ani zmienka, a vieme čo s tým spravia komerčné banky, však?
C/
Odpustenie istiny 2000 eur za každé narodené dieťa, maximálne 6000 eur (super)

Kde je sociálna spravodlivosť pre ostatných?
Starší rodičia môžu mať tiež deti.
Prečo ďalšie nezmyselné deformovanie trhu?

Máme daňový bonus, teraz tento bonus, potom iný bonus a výsledok?

Štát minie viacej, banky pomotajú klientom hlavu ( a klienti nakoniec zaplatia viac ako 1% fix 5 rokov možný dnes v komerčnej banke).

Nevyriešil sa najväčší problém, 20% vlastné zdroje = 20.000 eur.
V budúcnosti hrozí až 30 % equita.

Preto sa pýtame či nebbol lepší pôvodný štátny príspevok do 31.12.2017?
50.000 eur za 0.05% fixácia na 5.rokov, zvyšok úveru do 90% hodnoty za 1.25 %….
Nebolo lepšie upraviť spôsob výpočtu starého štátneho príspevku keď sa tak líšil banka od banky?

Kdeže sú tie časy.

PS : aktuálny model daňového bonusu ktorý nahradil pôvodný štátny príspevok je v priloženom obrázku

Kam kráča štátny príspevok ?

Najskôr niekoľko faktov.

Aktuálne od 1. júla sa znižuje príjmová hranica na získanie hypotéky pre mladých z doterajšej sumy 1 287 € na 1 166,10 € (brutto). Jedná sa o priemerný mesačný príjem počítaný z celkového príjmu za rok 2016.

Uvedená suma je stanovená ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve SR za 1. štvrťrok 2017, ktorá dosiahla výšku 897 €.

V prípade dvoch žiadateľov (manželia, partneri) je hranica pre získanie hypotekárneho úveru dvojnásobná, t. j. 2 332,20 €.

90.tych rokoch minulého storočia a zároveň tisícročia bola jedinou možnosťou financovania kúpy nehnuteľností stavebná sporiteľňa.

Klienti si sporili, štát prispieval štátnou prémiou (ktoré klesla z 6000 SKK na 66 € ročne …), ceny bytov boli na úrovni dnešných 3 -5 ročných áut.

Prišil prelom tisícročí do popredia sa začali drať banky a hypotekárne úvery, ktoré síce dosahovali úrokové sadzby až okolo 10 % p.a ale výška štátneho príspevku bola až 5 % p.a.

Ceny nehnuteľností kopírovali cca mesačný plat = meter štvorcový bytu


Poslednou zmenou boli regulácie v Zákonných pravidlách hypotekárnych úverov, ktorý určuje zákon o bankách 483/2001, konkrétne § 67 – § 88.

Okrem krytia hypotekárnym záložným listom sa stanovilo, že banka prispeje k úrokovej sadzbe – 1% p.a. a štát -2 % p.a.

Príklad ako si banky vyložili tento zákon pre hypotéku so štátnym príspevkom vo výške 50 tisíc EUR a splatnosťou 30 rokov je v tabuľke (všetky sumy sú v EURách).

Tj na mesačnej splátke rozdiel nevidno ale porovnajme si najnižší zostatok úveru po piatich rokoch v Tatrabanke s ostatnými bankami:

Ako je vidno vhodným výberom banky dokáže klient minimálne na nižšom zostatku úveru po 5tich rokoch aplikovania štátneho príspevku ušetriť až 2834 €

Po novom, pravdepodobne od roku 2018 malo byť všetko inak. Štát zastaví dotáciu hypoték doterajším spôsobom a nahradí ho daňovým bonusom.

Tento daňový bonus si tak budú môcť zohľadniť všetci do veku 35 rokov, a to bez ohľadu na výšku príjmu, v daňovom priznaní, maximálne 50% z výšky zaplatených úrokov a maximálne 400 €.

Pokiaľ by táto novela zákona vstúpila do platnosti 1.1.2018, daňový bonus si budeme môcť prvýkrát uplatniť až v roku 2019.

Momentálne nie je možné zodpovedne odpovedať na otázku, či budú platiť obidva modeli poskytovania štátneho príspevku naraz alebo nie.

Pretože ak nie, čo sa stane s úvermi kde je amortizovanie istiny 2% alebo 3% ?

Prepočet zmien v podpore bývania

Nový daňový bonus by mal mladým umožniť odpočítať si z dane polovičnú zľavu zaplatených úrokov, maximálne do výšky 400 eur.

V praxi to pre mladých znamená, že štát preplatí časť nákladov na úvery a to v podobe zníženia dane.

Porovnanie starého a nového spôsobu štátnej podpory Vám rád poskytnem na vyžiadanie.
Ing. Andrej Filip, hypotekárny špecialista od roku 2006

Jedného dňa sme sa zarozprávali s manželkou na tému prejsť z bytu do domu. Vonku mrzlo až prašťalo, bol December. Predstava mať vlastnú stavbu, pozemok, žiadnych buchotajúcich susedov nad sebou nás presvedčilo, – ide sa do rodinného domu!  🙂 Ešte dnes pociťujeme eufóriu z tohto rozhodnutia, chceme sa tento myšlienky držať za každú cenu … ale skutočne za každú cenu ?

Ako na to?

Ako nájsť ideálny dom, ktorý by cenovo, rozlohou, kvalitou použitých materiálov a modernou architektúrou zodpovedal požiadavkám mojej rodiny? Veď  si stačí pozrieť lepšie tému pasívny rodinný dom a je zrejmé, že my „nemurári“ to samy nezvládneme. Preto sme sa pozreli na internet, našli veľké množstvo firiem, ktoré ponúkajú okrem výstavby domu aj inžiniering. Teda kompletnú podporu a prípravu pozemku na výstavbu, služby architekta, geodeta, znalca v cene projektu – skvelé, toľko možností!

Predstavme si, že preskočíme týždne hľadania pozemku a výberu zhotoviteľa stavby, overovania úverovej kapacity našej spoločnej domácnosti či vymeranie priemernej mesačnej mzdy za posledných 6 mesiacov. Dokonca máme pripravenú zmluvu na rezerváciu kúpy pozemku. K budúcej výstavbe pripravila firma Zmluvu o dielo na výstavbu rodinného domu.

Ako to ale finančne poskladáme ?

Január ..

Rozhodovanie medzi svojpomocnou výstavbou alebo kúpou celého domu na kľúč nabral jednoznačný smer. Rozhodli sme sa ušetriť čas, energiu a peniaze z dlhodobejšieho hľadiska. Ak sa všetko v banke podarí, odpadne ten najväčší stres.

Maklér vravel, že to vychádza, pošle mi tabuľku s porovnaním ponúk z jednotlivých bánk.

Návrh kúpnej zmluvy na pozemok, zmluva o výstavbe rodinného domu a príslušenstva, prístup vecným bremenom k verejnej komunikácii …. zabudol som na niečo ? Našťastie som si nemusel všetko pamätať, mal sa o to kto postarať, maklér si to zobral na starosti.

Február..

V banke pri schvaľovaní úveru na kúpu pozemku na výstavbu rodinného domu poskytnú 70 % z uznanej hodnoty pozemku. Ešte dobre že mám takú šetrnú manželku a na tento krok sme sa pripravovali 🙂

Príprava zmluvnej dokumentácie je v cene, som zvedaví ako banka vyhodnotí budúcu hodnotu rodinného domu. Banka, ktorú sme vybrali komunikuje priamo z maklérom, ten zas zo zhotoviteľom, – ako dobre, prečítam si večer pri víne report na emaily od makléra a pôjdeme si s manželkou  naplánovať výlet na víkend, niekam do prírody.

Vraj aby sme načerpali inšpiráciu na záhradu pred domom.. aj tak viem že jej ide o wellness J

Marec ..

Banka pri schvaľovaní úveru prišla so zaujímavým nápadom. Navrhli nám aby sme akceptovali, že hodnotu materiálu, ktorý bude v dome prenásobia 0,9x  kvôli tomu, že je obec 5 km od mesta – ako keby boli kvôli tomu lacnejšie alebo čo – som sklamaný.

Volal mi maklér, s ktorým riešim hypotéku. Povedal mi aby sme oslovili ďalšie banky, čo zatiaľ boli v zálohe, vraj by mohli mať na tento spôsob určenia budúcej hodnoty iný názor – no som zvedaví.

Apríl

Volal mi zhotoviteľ stavby že stavebné povolenia nadobudlo právoplatnosť , termín dodržal, tak už len dúfam, že maklér nesklame a v bankách to vybaví ..

Volal mi maklér, druhá banka mi poskytne 90 % z hodnoty nehnuteľnosti a nebude používať, žiadne  prenásobovanie záhadne nevýhodnými koeficientmi J

Budúci týždeň ideme do banky podpisovať hypotéku na kúpu pozemku a výstavbu rodinného domu, navyše nám dokonca vyjde štátny príspevok pre mladých, keďže je manželka na materskej „dovolenke“ J.

Super, od 1. apríla 2017 je zvýšenou hranicou hrubého príjmu na získanie hypotéky pre mladých suma 1 287 € z doterajších 1 155, 70 €. V prípade dvoch žiadateľov (manželia, partneri) je táto hranica pre získanie hypotekárneho úveru dvojnásobná, t. j. 2 574 €

Máj

Vraví sa, že šťastie prajem tím, ktorí mu vyjdú v ústrety .

Ak máte pocit, že ste tento príbeh počuli alebo niečo také samy zažívate, určite Vám pomôžu informácie, a preto to šťastie. Šťastie pri výbere projektu, zhotoviteľa a makléra, ktorý sa o všetko postará a pracuje pre Vás.

Aj ja potrebujem financovať výstavbu

Do nového roku 2015 som si pre Vás pripravil zbrusu novú webstránku, ktorá mi ponúka
nové možnosti skvalitnenia poskytovaných služieb klientom.

Prí nízkych úrokových sadzbách očakávam nápor klientov hľadajúcich vhodnú nehnuteľnosť v meste Žilina. Na nápor som pripravený.

Všetkým svojim klientom, kolegom, rodinným príslušníkom a kamarátom prajem príjemné prežitie sviatkov v kruhu svojich blízkych a veľa zdravia a úspechov v novom roku 2015.

Budem rád ak sa na Vašich úspechoch na realitnom trhu budem podieľať aj ja mojimi radami.

Ing. Andrej Filip

Často sa stretávam s požiadavkou kupujúcich na nájdenie ideálnej nehnuteľnosti, ktorá by spĺňala ich požiadavku o vysnívanom bývaní.

Charakteristiky bytu ako je lokalita, poschodie, balkón, výťah, rekonštrukcia áno či nie nebudem rozoberať, keďže najdôležitejším kritériom rozhodovania býva cena.

V Žiline platí dvojnásobne, že klienti sa orientujú na základe ponuky na internete, pričom hľadajú najnižšiu cenu na m2 a byty v Žiline zaznamenávali mierny pokles cien (cca 2-5% ročne) v závislosti od vyjednávacích schopností  kupujúcich.

V roku 2014 vplyvom odloženia spotreby domácností pri kúpe nehnuteľností, rastom priemernej mzdy, poklesom nezamestnanosti a hlavne poklesom úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch došlo k výraznému nárastu dopytu po vlastnom bývaní. Trh s nehnuteľnosťami zareagoval najskôr vlažne, klienti si mohli byty vyberať zo širokej ponuky.

Priemerná cena bytov v Žiline sa pohybovala okolo 850 – 900 € m2 za nezrekonštruovaný byt mimo centra mesta a 1000-1050 € za m2 za byt blízko centra.

Lacné úvery mali za následok masívne výpredaje nehnuteľností  v týchto cenách a aktuálne ich nedostatok. Dnes(marec 2015)  je ťažké zohnať malometrážny byt a ak ho zoženie cena narástla od roku 2013 aj o 20 %. Väčšie byty ako 2 izbové a 3 izbové byty na tom nie sú inak, i keď aktuálny medziročný posun ceny je rast o cca 10 %.

Lacnejšie úvery a monetárna politika Európskej centrálnej banky (ECB) spôsobila, že trh nehnuteľností sa oživil do tej miery, že cenu opäť určuje predávajúci. Kvantitatívne uvoľňovanie (QE) EURO meny začalo v marci 2015 a je nastavené do septembra 2016, jeho konečná hodnota bude 1,14 bilióna EUR.

Vplyvom vyššie spomínaných špecifikácií trhu a monetárnej politiky preto očakávam ďalšie zvyšovanie dopytu po kúpe nehnuteľností, ich nedostatok a následné zvyšovanie cien.

Pripomína Vám to niečo ?

Na Slovensku rástli ceny nehnuteľností takmer konštantným tempom 20 % ročne a aktuálna situácia nasvedčuje, že nový trend by mohol priniesť rast cien nehnuteľností na úrovni  cca 10 % ročne pri menších bytoch a 5-10 % pri väčších bytoch. Táto situácia potrvá minimálne do konca roka 2016 (do konca QE).

Národná banka Slovenska (NBS) použila na analýzu úverovej politiky Slovenských bánk metódy stres testu ECB a prišla s niektorými inováciami pri posudzovaní požiadaviek klientov na hypotekárne financovanie (model prepočtu bonity klienta počíta s úrokom vyšším o 2% p.a., 100 % financovanie kúpy nehnuteľností je limitované pre vybraných klientov a iné). Tento fakt pomôže zmierniť dopad prípadného zdraženia hypotekárnych úverov, ale pred poklesom cien nehnuteľností Vás neochráni.

Poučenie z predchádzajúcej realitnej krízy vs. realitná bublina

Z pohľadu makléra špecializujúceho sa na riešenie ideálneho bývania pre klientov vidím investičné príležitosti na kúpu nehnuteľností  limitované hroziacim poklesom cien nehnuteľností , rizikom zvýšenia úrokových sadzieb hypotekárnych úverov v horizonte 3-5 rokov, vyčerpaním dopytu kupujúcich a rizikom, že hypotekárna kríza z roku 2009 síce aktuálne doznieva, ale len za cenu zvyšovania objemu peňazí v obehu centrálnymi bankami.

Nezabúdajme, že akákoľvek vláda kalkuluje v horizonte 4 rokov, zatiaľ čo Vy by ste sa mali zamerať na podstatne dlhšie obdobie.

Poraďte sa odborníkmi v tejto oblasti a vytvorte si vlastný názor. Nedajte sa ovplyvniť „zaručenými informáciami“, pretože kúpa nehnuteľnosti je vážnym rozhodnutím, ktoré ovplyvňuje Váš život po dlhú dobu.